אירוע הדגל "פסגת הנדל"ן" נערך בימים אלה במלון הרודס אילת עבור בכירי ענף הנדל"ן ובהשתתפות אנשי מפתח בחברה הישראלית. האירוע נותן מענה לנושאים בוערים על סדר היום בעולמות הנדל"ן ודן בבעיות משבר הדיור. עו"ד שיר הספרי ממתגת הערים והנדל"ן מדווחת
מחירי הדירות בישראל ממשיכים לזנק ועלו בשנה האחרונה ב-19%. החודש נכנסה גם העיר תל אביב לראשונה להגדרה של "בועת נדל"ן", על פי מדד בועת הנדל"ן הגלובלי של בנק UBS שבדק את מחירי הנדל"ן למגורים ב-25 ערים מרכזיות ברחבי העולם. על פי המדד, מחירי הדיור בתל אביב כמעט שילשו את עצמם בין 2001 לבין 2017. שכר הדירה שמר על קצב עלייה לצד הגידול במחירי הרכישה, דבר ששיקף מחסור קשה בנכסים לדיור. לאחר תקופת תיקון קצרה ב-2018, חזר השוק לשלב נפיץ נוסף של קפיצת מחירים, עד לכדי עלייה שנתית של 19%.
לצד הנתונים המדאיגים הללו, חלה ירידה בכמות העסקאות בחודש האחרון. מהנתונים של הכלכלנית הראשית ובנק ישראל עולה במפורש, כי מאז החלו העלאות הריבית, כמות העסקאות בשוק יורדת בכל חודש בטווח של בין 20%-30% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה. יחד עם זאת, הירידה בהיקף העסקאות אינה מבשרת על ירידה במחירי הדיור.
לדבריו של חנן פרידמן, מנכ"ל בנק לאומי: "אין בישראל פתרון הולם של דיור בר השגה או דירות להשכרה לטווח ארוך, מאחר והציבור מעדיף ברובו בעלות על פני שכירות. קשה להניח שהממשלה תקדם מהלך משמעותי של בניית דירות להשכרה. אך הגאות במחירי הדירות היא מכשול להתפתחות החברה בישראל, לכן מוטלת על כולנו החובה למציאת פתרונות.
האתגר המשמעותי ביותר מולו ניצב זוג צעיר בבואו לרכוש דירה הוא גיוס ההון העצמי הנדרש בשיעור של 25% לפחות. חלק מהזוגות הצעירים נעזרים בהורים, חלק פודים חסכונות, אך רבים מהזוגות נאלצים להגדיל מינוף וליטול הלוואות משלימות מגופים חוץ-בנקאיים לטווחים קצרים יחסית, בריביות גבוהות ועם החזרים מכבידים. לזוגות אלה צריך להעמיד מקורות מימון שאינם מגדילים סיכון. זה הזמן להפחית בירוקרטיה ולזרז הליכי תכנון ובניה, לא סביר שישנן בישראל 131 ועדות לתכנון ולבניה הפועלות במקביל, ושמשך הזמן הממוצע לקבל היתר בניה בארץ עומד על מעל 400 ימים, פי 3 מהזמן הממוצע במדינות מערביות אחרות. במקביל, צריך להפשיר קרקעות לבנייה בכל רחבי הארץ, יש בישראל עתודות קרקע שיכולות לתת מענה לאוכלוסיות רבות, לכן יש להבטיח לתושבים גישה מיטבית לתעסוקה ושירותים. האתגר המשמעותי ביותר מולו ניצב זוג צעיר בבואו לרכוש דירה הוא גיוס ההון העצמי הנדרש בשיעור של 25% לפחות. חלק מהזוגות הצעירים נעזרים בהורים, פודים חסכונות או נאלצים ליטול הלוואות משלימות מגופים חוץ-בנקאיים בריביות גבוהות ועם החזרים מכבידים. לזוגות אלה צריך להעמיד מקורות מימון שאינם מגדילים סיכון. אחד הפתרונות הניתנים ליישום הוא לחייב יזמים במסגרת מכרזי הקרקע להציע לכ-30% מהרוכשים, בכל פרויקט, הלוואת בולט להשלמת ההון העצמי הנדרש בריבית שתקבע מראש במסגרת המכרז. פתרון נוסף הוא העלאת שיעור המימון לדירה ראשונה – נכון לאפשר את הגדלת שיעור המימון מעל 75% אך ורק לרוכשי דירה ראשונה, עבור דירות בשווי של עד שני מיליון ₪.
מנכ"ל מרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי: "עליית הריבית השפיעה על מאות אלפי משקי בית בישראל. מחירי הדיור הפכו לחבית חומר נפץ חברתית וכלכלית. בשנתיים האחרונות חל זינוק של שלושים אחוזים בשיעור המשפחות המפנות יותר משליש מהכנסתן הפנויה לטובת החזר המשכנתא. התקופה הממוצעת של משכנתאות חדשות עומדת על לא פחות מעשרים וחמש שנים. לבסוף, בשנתיים האחרונות חל זינוק של חמישים אחוזים בשיעור משקי הבית הנוטלים הלוואות בסיכון גבוה כפי שמגדיר אותן בנק ישראל, ושיעורן הכולל עומד על חצי מכלל נוטלי המשכנתאות.
על הממשלה שתקום יוטל להקצות את מירב המשאבים ותשומת הלב בכדי ליצור רביזיה משמעותית בתחום התחבורה והתשתיות שתקצר את משכי התכנון והביצוע של מיזמי התחבורה והתשתיות. לצד זה על הממשלה ליצור ודאות תכנונית שכוללת הליך בקרה על הקשר בין היזם לעירייה בצורה כזו שתייעל את לוחות הזמנים בהקמת פרויקט דיור חדש, עם מינימום סרבול והתייקרות. לבסוף על המדינה לטפח הליכים של שכירות ארוכת טווח. שוק השכירות המוסדית אחראי על בין עשרה לעשרים וחמישה אחוזים מכלל היצע הדירות, בעוד בישראל הוא אחראי על פחות מאחוז. עליית הריבית במשק, לצד התשואות הנמוכות מהשכרה, הכניסו את החברות הפועלות בשוק הזה לתזרים שלילי שוטף וללא התערבות ממשלתית, זה עלול להסתיים בחיסול מוחלט של שוק השכירות ארוכת הטווח".
מימין לשמאל: עו"ד שיר הספרי- ממתגת ערים ונדל"ן, דן קצ'נובסקי בעלי מרכז הנדל"ן יזמי הועידה והכנסים ושמעון לנקרי- ראש העיר עכו
